La subasta es un procedimiento de ejecución que tiene por finalidad la realización o venta de los bienes de un deudor para resarcir con su producto el crédito del acreedor ejecutante.

Sí. La subasta, desde que sale publicada en el B.O.E., tiene una duración de veinte días, luego el tiempo apremia para realizar estudios, investigación de situación posesoria y depósito para poder licitar en la misma.

No. El valor de la subasta es el resultado de la tasación que se ha realizado del inmueble y no tiene porqué ajustarse al valor de mercado. Puede ser superior o inferior, todo ello dependiendo normalmente del tipo de procedimiento en el que se está ejecutando el bien ejecutado.

Pueden participar tanto personas físicas como jurídicas. Lo único que se precisa es tener la capacidad de obrar conforme a derecho y no tener ningún tipo de inhabilitación que le impida contratar; además, en caso de participar por medio de una sociedad se hace preciso identificar debidamente a la persona física que interviene en su nombre y acreditar dicha representación. Hay que cumplir también una serie de requisitos formales como es el de disponer de certificado digital, tanto sea una persona física como jurídica, y, en segundo caso, se deberá acreditar la representación legal por parte del administrador, gerente o apoderado de la sociedad.

La respuesta a esta pregunta es negativa. Ciertamente, para que se adjudique o apruebe el remate es necesario que la mejor postura sea igual o superior al 70% del valor de tasación del bien subastado en caso contrario habrá que esperar a ver si el ejecutado ofrece un tercero que mejore la postura ofreciendo un importe superior a ese 70% o, aún siendo inferior, pueda cubrir la totalidad de lo reclamado en el procedimiento de  ejecución por todos los conceptos a fin de satisfacer los derechos del acreedor ejecutante. Sólo si el ejecutado no ejerciera ese derecho, podrá el ejecutante también adjudicarse el bien subastado ofreciendo el 70 % del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Sólo en caso de que ninguno de los dos (ni ejecutado ni ejecutante) hayan ejercido esos derechos, podrá entonces adjudicarse a favor del mejor postor de la subas si su postura supera el 50% y, caso de no superarse, cabría aún la posibilidad de adjudicarse podrá el Letrado de la Administración de Justicia adjudicarlo cumpliéndose una serie de circunstancias.

Por lo general eso no es posible, sólo si el ejecutado o el ocupante del inmueble lo autoriza u ofrece para ello. Por ello podemos decir que se sabe lo que se compra pero no cómo se encuentra, lo que siempre supondrá un riesgo para el licitador sólo compensable con el precio por el que finalmente se ha adjudicado el inmueble.

La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé esta posibilidad, pero no es lo común, además de que es muy difícil que una entidad financiera pueda conceder un crédito hipotecario para este tipo de adquisición de una finca.

Lo aconsejable es participar en una subasta sólo si se dispone del dinero, pues el depender de que te puedan conceder o no una hipoteca puede suponer la pérdida del depósito ante la imposibilidad de aportar el resto del precio de remate en el plazo legalmente establecido para su consignación judicial.

Legalmente no hay límites, una persona puede licitar en tantas subastas como quiera, lo que no puede hacer es participar en una misma subasta de un bien haciendo varias pujas como si se tratara de diferentes licitadores, pues el sistema de subasta no permite sino participar utilizando un único certificado digital de una persona y, por tanto, no le permite que pueda participar con el mismo certificado más que una ocasión en esa subasta concreta.

La respuesta es afirmativa, cualquier persona puede participar individual o colectivamente con otra u otras personas, sólo se requiere la identificación de las mismas y la indicación del porcentaje con que cada una de ellas participa en dicha subasta.

No. La subasta es publicada durante veinte días, y veinticuatro horas antes del fin de la misma se cierra el plazo para ingresar el depósito -lo cual es imprescindible para acudir a esta.

La finca no siempre se entregará libre de ocupantes. En algunos anuncios de las subastas se indica el estado posesorio en que se encuentra la finca a subastar, pero no siempre. Por ello, la toma de posesión de la finca será más pronto o más tarde en función de quién se encuentre ocupando la misma (ejecutado, arrendatario, ocupa, etc.) y si esta es una vivienda o no. Ante estas diferentes posibilidades no resulta posible fijar un plazo para la toma de posesión de una propiedad, siendo por ello por lo que el que quiera participar en una subasta debe saber y tener en cuenta que puede tardar un tiempo importante desde que se adjudica la fincas hasta que finalmente puede tomar posesión de la misma. En estos casos además de tiempo habrá muy posiblemente unos gastos añadidos por la necesidad de contratar profesionales (Abogado y Procurador) para llevar los trámites judiciales.

Conforme a lo expuesto, si el licitador busca una propiedad para entrar inmediatamente a ocupar la propiedad las subastas no son la mejor opción que tenga.

El depósito está garantizado y se le devuelve normalmente en 24 horas. La única excepción es cuando se ejerce el derecho de reserva de puja, esto es, que se deje el depósito para el supuesto de que el mejor postor no consignase finalmente el importe restante del precio ofrecido, en cuyo caso, la siguiente mejor postura que haya quedado en reserva de puja tendrá derecho a adjudicarse el bien pasando entonces a tener la consideración de nuevo mejor postor, debiendo procederse a cumplimentar el resto de requisitos requeridos hasta que se apruebe el remate.

Éste es devuelto al licitador en un plazo de veinticuatro horas. La devolución del depósito siempre estará garantizada al participante de la subasta.

Habría que incrementar gastos como cargas pendientes, IBI, comunidad de propietarios, inscripción en registro, solicitud de posesión, letrado, procurador, otros …

La plusvalía es un impuesto municipal que le corresponde pagar a la persona que transmite el inmueble (antiguo propietario que en el caso de una subasta judicial será el ejecutado), por lo que el adquirente en subasta no tiene obligación de pagarla al no ser el sujeto pasivo del impuesto.

Desde que se dicta el Decreto aprobando el remate, el rematante tendrá un plazo de 40 días para consignar judicialmente el resto del precio, esto es, la diferencia entre lo depositado para participar en la subasta y el precio total del remate (o sea, el ofrecido por el licitador).

En caso de que no se consigne en plazo el resto del precio de remate, bien porque finalmente no desee el licitador quedarse con esa propiedad, bien porque no dispone ya del dinero para consignarlo, se perdería el importe del depósito realizado para participar en la subasta. También se perderá si se consignase el resto del precio fuera de plazo.

Por esta razón es importante que el licitador sepa y tenga muy claro antes de participar en una subasta lo que va a adquirir y cómo lo va adquirir. Por ello es importante tener la mayor información posible del bien a subastar como es el posible estado de cargas (créditos preferentes, deudas por IBI o de Comunidad, entre otros), su estado posesorio y, por supuesto, que se disponga del total del dinero para que en caso de ser el mejor postor poder posteriormente consignar el resto del dinero para cubrir el precio de remate.

No existen gastos notariales toda vez que el título es judicial. Se entregará al rematante un testimonio del Decreto de adjudicación por parte del Letrado de la Administracion de Justica.

Dependiendo de la comunidad autónoma a la que pertenezca habrá que pagar una u otra cantidad de I.T.P.

Esto viene a suponer que si quien haya obtenido el remate por haber realizado la puja mayor, con posterioridad no consignase el resto del precio del remate en los 40 días concedidos a tal fin, perdiendo no sólo dicho derecho sino también el depósito consignado, siendo entonces cuando el siguiente postor más próximo a dicha postura máxima ofrecida que haya comunicado la reserva de puja cuando pasaría a ocupar la posición de mejor postor y tendría, como nuevo rematante, que proceder a consignar el resto del dinero hasta  cubrir su puja máxima en el plazo de los 40 días que se le concedan al efecto por el órgano judicial.

No, en ningún caso, sólo podrá tener conocimiento, una vez finalizada la subasta, de cuál fue finalmente la postura más alta, pero no quién la ha realizado.

No existe un plazo para la entrega del bien al adjudicatario, ello conlleva una serie de trámites judiciales y el plazo para tomar posesión finalmente de la propiedad y disponer de ella variará en función de que la finca esté o no ocupada.

Sí. Nuestra empresa inmobiliaria se encargaría de hacer un estudio previo del inmueble a subastar lo más detallado posible para tener perfecta constancia de lo que se adquiriría por el cliente (valor de mercado según precios en la zona de inmuebles de similares características, estudio de situación posesoria del mismo, estudio de cargas registrales y, en lo posible, de las extra registrales), todo ello a fin de garantizar la inversión minimizando en todo lo posible los riesgos que siempre podría suponer la adquisición de bienes en subasta.

Igualmente, a través de los servicios jurídicos de nuestra empresa, nos encargaremos, si el cliente lo desea, de llevar un seguimiento de todos los trámites judiciales posteriores, tanto respecto a la titularidad, esto es   desde que se dicta el Decreto aprobando el remate, pasando por el posterior Decreto de adjudicación y terminando con la inscripción a favor del cliente en el Registro de la Propiedad, como respecto a la toma de posesión del inmueble. Los costes de estos servicios profesionales jurídicos serán negociados previamente con el cliente. 

Además, si la adquisición del inmueble ha sido como inversión, también nos podemos encargar de su posterior venta. Los costes de estos servicios profesionales inmobiliarios también serán negociados previamente con el cliente.